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目前行業以“高周轉”為美,只要說到“低周轉”就抬不起頭來。但凡事皆辯證。
年末,就有三個城市公司總坐到一塊,話題裂痕越來越大:
第一個城市總,年初低谷拿地,以快周轉的模式,控總價求流速,1.5萬就完成了清盤,項目肯定獲得表揚。
他發愁的是:明年沒地了,再在周邊拿地,成本高達2萬。
第二個城市總,在一個省會城市的新區,7000元拿地。也是控總價求流速,雖然新區基礎設施建成度80%,但偏偏當地顧客不看好。迫不得已8000賣房,虧成無底洞,還沒有流速。
他發愁的是:是按高周轉的要點做的,但就是快不起來,能不能換一座城市?
第三個城市總,拿來地級市一塊地,因為地價頗高,不得已做了本地唯一的改善產品。想不到儲客火爆,壓著沒開盤,順手把周邊兩塊地也收了。
他沒有愁的:集團典型案例,即實現了溢價,還儲備了糧倉,被董事長敬了3杯茅臺。
以前公司開年會,城市總裁們還可以交流經驗,今年的年會,同級城市之間的經驗都無法照搬:
說明,大勢已變。
反正地產商們,還是逃不出那個魔咒:
1)手上有地時,擔心房子賣不掉;
2)手上房子賣掉了,擔心買不到地。
這是高周轉戰略導致的,每年確定的規模增長額,讓開發商種瓜得瓜,目前的地產大勢是:
開發商們都求得了規模,而其他地方和買房人,多數求到了利潤。
#地貴還是錢貴#
最近寫的文章,都關于“算法”。這是一個有趣的東西,算法來自于對邊界的定義,當邊界選擇不一樣,算法就不同,不同算法的人,在不同的世界。
高周轉的算法,本來是建立在各個項目公司,懶惰、窩工、混亂的前提下,做工程的朋友都贊美中海:只用120天的腳手架,中海不會拖到150天,少了30天租金,成本自然低。以此類推,拿地60天就賣房,你拖到90天,多了30天資金利息,當然罪過很大。
提高資金利用效率,這是高周轉存在的合理性。但是,今天的高周轉模式,因為被理解得不透徹,觸發了另外一個邊界:
到底是地貴,還是錢貴?
錢肯定是貴的,當開發商要求規模,對資金需求大,所以錢貴了,資金利息要么8%,要么20%。每天消耗一臺奧迪A8,是很多城市總的恐懼。
所以1.5萬能賣,再將面積控制在100㎡內,然后一年清盤。第二年才知道,賣出去的房子,買不到土地了:
1)土地成本上漲了,晚一年賣,會有更高利潤。
2)在2線以上城市,你想高價買地,都未必能買得到。連當地開發的入場券都沒有啦。
所以,咱們做地產,要理解基本國情:
多數城市,土地比錢貴!
1)從土地成本來看:每年的土地出讓指導價,都會上漲,如果土地指導價不漲,那么成交價會漲;
2)從發行量來看:M2每年暴漲,但是土地指標不會,控制得很死。這就是物以稀為貴了。
3)從持有者來看:有地沒錢的人,基本不存在了;有錢的人,那就多了。也就是,地就是錢,但錢未必是地。
但是,大多數公司的運營者,也就是算大賬的人,所用的公式,還是基于那個前提:
錢比土地貴!
這是對基本國情的誤讀,同學們,這幾年下來,開發的邊界已經變了。所以“算法”要變咯!
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