目前行業以“高周轉”為美，只要說到“低周轉”就抬不起頭來。但凡事皆辯證。

年末，就有三個城市公司總坐到一塊，話題裂痕越來越大：

第一個城市總，年初低谷拿地，以快周轉的模式，控總價求流速，1.5萬就完成了清盤，項目肯定獲得表揚。

他發愁的是：明年沒地了，再在周邊拿地，成本高達2萬。

第二個城市總，在一個省會城市的新區，7000元拿地。也是控總價求流速，雖然新區基礎設施建成度80%，但偏偏當地顧客不看好。迫不得已8000賣房，虧成無底洞，還沒有流速。

他發愁的是：是按高周轉的要點做的，但就是快不起來，能不能換一座城市？

第三個城市總，拿來地級市一塊地，因為地價頗高，不得已做了本地唯一的改善產品。想不到儲客火爆，壓著沒開盤，順手把周邊兩塊地也收了。

他沒有愁的：集團典型案例，即實現了溢價，還儲備了糧倉，被董事長敬了3杯茅臺。

以前公司開年會，城市總裁們還可以交流經驗，今年的年會，同級城市之間的經驗都無法照搬：

說明，大勢已變。

反正地產商們，還是逃不出那個魔咒：

1）手上有地時，擔心房子賣不掉；

2）手上房子賣掉了，擔心買不到地。

這是高周轉戰略導致的，每年確定的規模增長額，讓開發商種瓜得瓜，目前的地產大勢是：

開發商們都求得了規模，而其他地方和買房人，多數求到了利潤。

#地貴還是錢貴#

最近寫的文章，都關于“算法”。這是一個有趣的東西，算法來自于對邊界的定義，當邊界選擇不一樣，算法就不同，不同算法的人，在不同的世界。

高周轉的算法，本來是建立在各個項目公司，懶惰、窩工、混亂的前提下，做工程的朋友都贊美中海：只用120天的腳手架，中海不會拖到150天，少了30天租金，成本自然低。以此類推，拿地60天就賣房，你拖到90天，多了30天資金利息，當然罪過很大。

提高資金利用效率，這是高周轉存在的合理性。但是，今天的高周轉模式，因為被理解得不透徹，觸發了另外一個邊界：

到底是地貴，還是錢貴？

錢肯定是貴的，當開發商要求規模，對資金需求大，所以錢貴了，資金利息要么8%，要么20%。每天消耗一臺奧迪A8，是很多城市總的恐懼。

所以1.5萬能賣，再將面積控制在100㎡內，然后一年清盤。第二年才知道，賣出去的房子，買不到土地了：

1）土地成本上漲了，晚一年賣，會有更高利潤。

2）在2線以上城市，你想高價買地，都未必能買得到。連當地開發的入場券都沒有啦。

所以，咱們做地產，要理解基本國情：

多數城市，土地比錢貴！

1）從土地成本來看：每年的土地出讓指導價，都會上漲，如果土地指導價不漲，那么成交價會漲；

2）從發行量來看：M2每年暴漲，但是土地指標不會，控制得很死。這就是物以稀為貴了。

3）從持有者來看：有地沒錢的人，基本不存在了；有錢的人，那就多了。也就是，地就是錢，但錢未必是地。

但是，大多數公司的運營者，也就是算大賬的人，所用的公式，還是基于那個前提：

錢比土地貴！

這是對基本國情的誤讀，同學們，這幾年下來，開發的邊界已經變了。所以“算法”要變咯！